Betreiberratgeber: Erfolgsfaktoren für Betreutes Wohnen

Erfolgsfaktor 1: „Lage, Lage, Lage“ und „Bedarf, Bedarf, Bedarf“

Maßgeblicher Erfolgsfaktor für Betreutes Wohnen ist die angebotsadäquate Lage auf der einen Seite und der Bedarf an dieser serviceorientierten Wohnform auf der sanderen Seite. Die Wohnanlage muß aufgrund ihrer Lage die Voraussetzungen für eine selbstständige Lebensweise und die Integration der Bewohner in das Gemeinwesen bieten. Die notwendigen Einkaufs- und Versorgungsangebote sollten fußläufig (max. 500 m) erreichbar sein. Dies bildet auch die Voraussetzung für die „Gemeinwesenorientierung“. Sie liegt im vitalen Interesse des Investors / Eigentümers oder Betreibers, da die Wirtschaftlichkeit der Gesamtanlage durch die Integration von anderen Nutzungen und Zielgruppen in der Regel erhöht wird. Überaus sinnvoll ist die Einbindung des betreuten Wohnens in einen Leistungsverbund oder eine Leistungskooperation. Hinzu kommt das Bedarfskriterium. Dies ist immer nur individuell abzuschätzen, da es keine quantitativen Standardvorgaben gibt, anhand derer der Erfolg oder Misserfolg einer betreuten Wohnanlage im Vorhinein zu beurteilen wäre. Notwendig ist eine dezidierte Standortanalyse, die vor allen Dingen das Konzept der betreuten Wohnanlage, entweder als stand-alone-Projekt oder im Verbund mit anderen Angeboten zu berücksichtigen hat. Dies gibt auch die Wohnungszuschnitte und -größen („Wohnungsmix“)vor.

 

Erfolgsfaktor 2: Das passende Wohnungsangebot

In baulicher Hinsicht muß die Immobilie vor dem Hintergrund der spezifischen Bedarfssituation der älteren Bewohner barrierefrei errichtet sein. So muß z.B. gem. DIN 18040 eine bodengleiche Dusche gegeben sein, Freisitze bedürfen z.B. eines schwellenlosen Übergangs vom Wohnraum auf den Freisitz, Türen brauchen eine lichte Durchgangsbreite > 80 cm und eine lichte Durchgangshöhe > 205 cm. Gleiches gilt für die Wohnanlage an sich. Hinzu kommen die ansonsten geltenden allgemeinen Anforderungen. Die soeben angesprochenen Anforderungen an die Barrierefreiheit bei Bestandswohnraum und Bestandswohnanlagen „sinngemäß“ umzusetzen. Zudem müssen auch noch konzeptionelle Anforderungen mit baulichem Bezug erfüllt sein. Erforderlich ist vor allem ein Büro für die Betreuungsperson sowie einen Gemeinschaftsraum im Gebäudekomplex selbst oder in dessen unmittelbarer Nähe.

 

Erfolgsfaktor 3: Der richtige Betreuungsträger

Das „A“ und „O“ für den Erfolg eines Betreuten Wohnens ist ein Betreuungsträger, der sich als Dienstleister im Betreuten Wohnen und nicht primär als ambulanter Pflegedienst im Haus versteht. Der Dienstleister muss im Quartier, in der Gemeinde oder in der Stadt sozial eingebunden sein und aufgrund dieser Einbindung auch die betreute Wohnanlage als Teil des Organismus „Gemeinwesen“ begleiten können und wollen. Im Bereich der Grundleistungen sind die drei Leistungskomplexe haustechnischen Service, die Notrufsicherung sowie die Betreuungsleistungen an sich vom Betreuungsträger zu gewährleisten. Entscheidend sind dabei der Umfang und die Qualität der Betreuungsleistungen. Die Beratungstätigkeit der Betreuungsperson hat dabei zu bekannt zu gebenden Zeiten in Gestalt von wöchentlichen festen Bürosprechzeiten und Sprechzeiten nach Bedarf zu erfolgen. Neben den Grundleistungen stehen die sog. „Wahlleistungen“ oder „weitergehenden Betreuungsleistungen“, deren Bezug dem Bewohner ermöglicht werden muß. Auch dies ist Teil des Leistungsaufgabe der Betreuungsorganisation. Ohne Weiteres kann der Anbieter des Betreuten Wohnens die Wahlleistungen entweder zusätzlich zu dem Wohnangebot und den Grundleistungen fakultativ selbst erbringen. Ansonsten muß er die Vermittlung dieser Dienstleistungen als eigene Verpflichtung „sicherstellen“. Als fakultative Wahlleistungen kommen z.B. ambulante Pflegeleistungen, hauswirtschaftliche Dienstleistungen, Reinigungsleistungen für die vom Bewohner genutzte Wohnung, Einkaufs- und sonstige Begleitungsdienstleistungen in Frage. Die vom Anbieter / Betreuungsträger zu erbringenden Dienstleistungen sind durch Personal des Anbieters / Betreuungsträgers zu erbringen. Eine rein ehrenamtliche Gewährleistung der Grundleistungen kommt in Folge der damit verbundenen „Vollzugs- und Umsetzungsrisiken“ nicht in Betracht. Sie birgt für den Investor / Vermieter ein zu hohes „Stabilitätsrisiko“. Dieses Personal muß für die Aufgabe entsprechend qualifiziert sein und die erforderlichen Kenntnisse besitzen. Für dieses Leistungsspektrum wird eine erfolgreiche Betreute Wohnanlage je Wohneinheit mind. 0,01 Vollzeitstelle vorhalten müssen, um die gebotene Präsenz darstellen zu können.


Erfolgsfaktor 4: Die richtige Organisation und Kooperation der Projektpartner

Wird Betreutes Wohnen nicht aus einer Hand geleistet, sondern wirken der Wohnungseigentümer und der Betreuungsträger kooperativ zusammen, so ist ganz entscheidend, dass diese Kooperation vertraglich angemessen und stabil begründet wird. Eine „Zusammenarbeit auf Zuruf“ scheidet aus. Der Kooperationsvertrag muss den Leistungsumfang, die wechselseitigen Rechte und Pflichten, Qualitätsmaßstäbe und auch Gewährleistungsvorschriften sowie Vergütungen enthalten. Vielfach sind auch Vereinbarungen für die Entwicklungsphase und für die Phase der Vermietung zu treffen. Der Eigentümer und Investor muss sich immer vor Augen halten, dass weniger er, als vielmehr der Betreuungsträger als sein Kooperationspartner das „Gesicht der betreuten Wohnanlage“ ist.

 

Erfolgsfaktor 5: Transparenz des Angebots

Weiteres wesentliches Kriterium ist, dass das Angebot des betreuten Wohnens Transparenz ist. Es muss sichergestellt sein, dass die Entscheidungen des zukünftigen Mieters auf einer hinreichenden Informationsbasis erfolgt. Dies vermeidet auch „Vertragsreue“. Die Informationen beziehen sich zunächst auf die Wohnanlage sowie das Vorhandensein anderer Dienstleistungsangebote auf dem Areal, das Betreuungskonzept und – last not least - die Barrierefreiheit des Gebäudes und der Erschließung sowie die Kosten. Diese Informationspflichten dienen der Produkttransparenz und dem Schutz des Nutzers vor „Mogelpackungen“. Vom Anbieter werden sie sinnvoller Weise auch als Instrument zur Produktpräsentation genutzt werden. Zu der Transparenz gehört auch eine nachvollziehbare und klare Vertragsgestaltung.

Erfolgsfaktor 6: Die externe Qualitätsbegutachtung - Zertifikate

Vor dem Hintergrund der vielfältigen Angebote im Bereich des Seniorenwohnens und betreuten Wohnens geben Normen und Qualitätsstandards Orientierung im Bereich einer in der Zukunft immer wichtiger werdenden Wohnform. Die Anbieter können sich zukünftig bei Einhaltung der Mindeststandards der Norm sicher sein, ein marktfähiges Produkt zu haben. Für die Finanzierer gibt die Einhaltung der Standards und das Vorliegen eines Qualitätszertifikats eines anerkannten Gutachters die Gewissheit, dass das zu finanzierende oder anzukaufende Projekt / Objekt weder eine „Mogelpackung“, noch ein wenig zukunftsfähiges und wirtschaftlich nicht nachhaltiges Produkt ist. Mittlerweile gibt es in Form der DIN 77800 - Betreutes Wohnen, der europäischen CEN / TS 16188 - Betreutes Wohnen und diverser Länder - Gütesiegel entsprechende Referenzdokumente, die auch Zertifizierungsgrundlagen sind. Die Einhaltung bzw. Erfüllung dieser Normanforderungen gewinnt deshalb sowohl in der Phase der Projektentwicklung, Finanzierung und Investition, wie aber auch in der Marketing- und Vertriebsphase zunehmend an Bedeutung. Der Entwickler, Eigentümer und Betreiber wird gut daran tun, seine Dienstleistungen und damit auch die von ihm angebotene Vertragsgestaltung an den Vorgaben der erwähnten Standards auszurichten und extern zertifizieren zu lassen.

 

Zum Betreiber-Ratgeber für ambulant betreute Wohngemeinschaften

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