Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Als Pflegeimmobilie oder Pflegeappartements bezeichnet man eine Immobilie in einer privaten Pflegeeinrichtung. Sie bildet eine Kapitalanlage in Form eines Seniorenappartements in einer Senioreneinrichtung wie dem Betreutem Wohnen oder einem Pflegeheim.
Pflegeimmobilien bieten viele Vorteile wie eine sichere Rendite und einen im Vergleich zu einer Eigentumswohnung geringen Aufwand.
Investieren in die Pflegebranche – eine alternative Kapitalanlage zu den herkömmlichen Anlageformen wie Staatsanleihen, Aktien, Fonds oder Wohnimmobilien. Eine Möglichkeit dazu bieten die Pflegeimmobilien.
Doch was sind Pflegeimmobilien? Welche Vor- und Nachteile bieten sie? Welche Kosten bringen sie mit sich? Und welche Risiken bestehen?
Wohnen-im-Alter hat die wichtigsten Informationen im Ratgeber zusammengefasst.
Was ist eine Pflegeimmobilie? Was ist eine Pflegeimmobilie?
Als Pflegeimmobilie oder Pflegeappartements bezeichnet man eine Immobilie in einer privaten Pflegeeinrichtung. Sie bildet eine Kapitalanlage in Form eines Seniorenappartements in einer Senioreneinrichtung wie dem Betreutem Wohnen oder einem Pflegeheim.
Pflegeimmobilien bieten viele Vorteile wie eine sichere Rendite und einen im Vergleich zu einer Eigentumswohnung geringen Aufwand.
Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Die Pflegeimmobilie bietet als Kapitalanlage verschiedene Vor- und Nachteile. Verglichen mit anderen Anlagemöglichkeiten zeichnet sich die Pflegeimmobilie vor allem durch ihre Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen aus, denn Pflegeplätze werden in jeder Wirtschaftslage benötigt. Doch auch darüber hinaus existieren verschiedene Vor- wie auch Nachteile der Anlageform.
Vorteile einer Pflegeimmobilie
Die Pflegeimmobilie bietet als Kapitalanlage eine große Zahl verschiedener Vorteile.
Dazu gehört in erster Linie die Sicherheit des Investments, da Zahl der Pflegebedürftigen in Zukunft steigen wird und damit auch der Pflegemarkt und die Nachfrage nach Pflegeplätzen steigen wird. Dabei zeichnet sich der Pflegemarkt durch seine Unabhängigkeit von allgemeinen wirtschaftlichen Schwankungen aus. Daher ist eine Investition in diesen laut Experten sicherer als bei anderen Anlagemöglichkeiten wie Staatsanleihen, Immobilienfonds, Wohnimmobilien und ähnlichem. Außerdem bieten Pflegeimmobilien eine vergleichsweise hohe Rendite von etwa 5%.
Tipp
Der Pflegemarkt ist unabhängig von wirtschaftlichen Schwankungen und bietet dadurch eine sichere Form der Kapitalanlage
Zudem können Pflegeimmobilien diverse Steuervorteile mit sich bringen, da Gebäude und Inventar steuerliche abgeschrieben werden können. Unter bestimmten Voraussetzungen können Eigentümer zusätzlich eine staatliche Förderung erhalten, da es sich um eine Sozialimmobilie handelt.
Anders als bei einer Wohnimmobilie besteht im Fall eines Pflegeappartements kein Risiko von Mietminderung durch Leerstand, da der Betreiber der Einrichtung gleichzeitig auch der Mieter des Appartements ist und auch während eines Leerstands weiterhin Miete zahlt. Zudem besteht für den Eigentümer eine hohe Sicherheit durch eine lange Mietdauer von etwa 20-25 Jahre. Zudem werden die Mietverträge nach Auslaufen des ersten Vertrags häufig verlängert.
Daneben fallen für den Eigentümer nur geringe Instandhaltungskosten an, da die Eigentümergemeinschaft lediglich für „Dach und Fach“ die Verantwortung trägt. Auch vermietertypische Aufgaben entfallen, somit besteht nur ein geringer Verwaltungsaufwand.
Der Betreiber der Pflegeeinrichtung wird außerdem durch den Verwalter, den Medizinischen Dienst der Krankenkassen (MDK) und das Gewerbeaufsichtsamt ständig kontrolliert. So ist eine konstante Qualitätssicherung gewährleistet.
Nachteile einer Pflegeimmobilie
Neben den vielen Vorteilen birgt die Pflegeimmobilie auch einige Nachteile beziehungsweise Risiken.
Das größte Risiko dabei ist die Insolvenz des Betreibers. Nach einer Studie von Ernst & Young sind davon aber nur 1,5% aller Betreiber davon betroffen (Quelle: Ernst & Young: Stationärer Pflegemarkt im Wandel – Gewinner und Verlierer 2020). Im Fall einer Insolvenz ist die Heimaufsicht beziehungsweise die Kommunal- oder Landesbehörde dazu verpflichtet, einen neuen Betreiber suchen. Daher verbleiben die Bewohner weiterhin in der jeweiligen Pflegeeinrichtung, womit ein fortlaufender Mietfluss gesichert ist.
Hinsichtlich des Erwerbs eines Appartements in einer Betreuten Wohneinrichtung gibt es einen weiteren Nachteil. Da der Begriff „Betreutes Wohnen“ nicht staatlich geschützt ist, kann sich hinter jedem Wohnkonzept etwas Anderes verbergen. Nicht alle Wohnungen, die unter dieser Bezeichnung verkauft werden, sind tatsächlich barrierefrei. Wer eine Seniorenimmobilie erwerben möchte, sollte sich genau das Konzept des Betreibers anschauen und darauf achten, dass er nicht selbst für die Vermietung sorgen muss.
Zusammenfassung der Vor- und Nachteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
| Vorteile | Nachteile | |
|---|---|---|
| Wachstum des Pflegemarkts | Insolvenz des Betreibers | |
| Wirtschaftliche Unabhängigkeit des Pflegemarkts | Betreutes Wohnen kein geschützer Begriff | |
| Hohe Rendite | ||
| Kein Risiko von Mietminderung durch Leerstand | ||
| Lange Laufzeit von Mietverträgen | ||
| Geringe Instandhaltungskosten | ||
| Geringer Verwaltungsaufwand | ||
| Qualitätssicherung |
Fragen und Antworten zur Pflegeimmobilie Fragen und Antworten zur Pflegeimmobilie
Der Erwerb und die Verwaltung einer Pflegeimmobilie bringen einige Besonderheiten mit, die diese von Wohnimmobilien unterscheiden.
Die wichtigsten Fragen und Antworten sind im Folgenden in einer Übersicht dargestellt.
Lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage oder Altersvorsorge?
Der Pflegemarkt ist ein wachsender Markt, da die Zahl der Pflegebedürftigen in den nächsten Jahren stark ansteigen wird. Gleichzeitig bietet sich immer seltener die Möglichkeit zur häuslichen Pflege durch die sinkende Kinderquote, regionale Distanz von Eltern und Kindern sowie die moderne Mehrverdienerfamilie, in der auch die Frau arbeiten geht.
Damit steigt auch der Bedarf an Pflegeheimplätzen. Bis 2050 sei der Neubau von etwa 18.000 Pflegeheimen notwendig, um Versorgung der Pflegebedürftigen zu sichern, so Dr. Tobias Just im Handelsblatt.
Gibt es eine Prognose zur Pflegeimmobilie als Anlage?
Der Pflegemarkt ist unabhängig von konjunkturellen Schwankungen und bietet dadurch erhöhte finanzielle Sicherheit. Zusätzlich steigt der Bedarf an Pflegeplätzen in der Zukunft, damit ist der Markt Pflege und damit die Pflegeimmobilien eine gute Kapitalanlage. Lange Mietverträge mit voraussichtlicher Mietverlängerung sichern zudem langfristig die Rendite.
Welche Risiken bestehen?
Wie jede Geldanlage birgt auch die Pflegeimmobilie Risiken. Das größte Risiko besteht darin, dass der Betreiber des Pflegeheims insolvent geht und sich kein neuer Betreiber findet, der bereit ist, das Pflegeheim zu übernehmen. Denkbare wäre dieses Szenario dann, wenn der insolvente Betreiber das Heim heruntergewirtschaftet, eine zu hohe Rendite versprochen hat oder das Pflegeheim aufgrund der regionalen Demographie oder Konkurrenz keine hohe Auslastung erzielen kann.
In der Regel findet sich aber bei Insolvenz eines Pflegeheim-Betreibers ein Nachfolger. Der Investor riskiert bei der Betreiber-Insolvenz meist nur einen kurzfristigen Mietausfall oder eine etwas niedrigere Rendite. Bisher gibt es nur einen bekannten Fall in dem Investoren in der Pflege ihr Geld verloren haben, im Fall des Volkssolidarität Sozial-Immobilienfonds Mecklenburg-Vorpommern, der 2009 insolvent ging.
Ein weiteres mögliches Risiko einer Pflege-Investition ist, dass politische Entscheidungen z. B. eine vollkommene Ambulantisierung der Pflege oder die bevorzugte Finanzierung alternativer Pflege-Formen, die Wirtschaftlichkeit der stationären Pflege erschweren. Die anstehende große Pflegereform (Pflegestärkungsgesetze I bis III) setzt weiterhin auf das Standbein der stationären Pflege. Durch den Pflegevorsorgefond wird die Finanzierung des Pflegesystems zusätzlich abgesichert.
Die nächsten 10 bis 20 Jahre wird die Pflege in Deutschland trotz aller Herausforderungen ein stabil wachsender Wirtschaftszweig sein.
Wie funktioniert der Kauf einer Pflegeimmobilie?
Der Bau einer Pflegeeinrichtung wird über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren in verschiedenen Schritten von dem Bauträger und dem Betreiber geplant. Die vollständige Pflegeimmobilie wird dabei nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in einzelne Einheiten aufgeteilt, die unabhängig von einander an verschiedene Käufer verkauft werden.
Eine Pflegeimmobilie besteht dabei aus der eigentlichen Wohnfläche und dem jeweiligen Anteil an Gemeinschaftsflächen. Dazu zählen Gemeinschaftsräume, die Küche, Terrassen und so weiter. Häufig ist auch das Inventar des Appartements im Kaufpreis enthalten. Der Kauf einer Pflegeimmobilie findet in der Regel über einen spezialisierten Makler statt, der die notwendigen Formalitäten regelt und über die Eigenschaften des jeweiligen Pflegeappartements Auskunft geben kann. Im Einzelfall kann das Appartement auch direkt beim Betreiber erworben werden.
Sollte ein Teil der Kosten über eine Immobilien-Finanzierung erfolgen, gilt es die Modalitäten im Vorhinein mit der finanzierenden Bank zu klären. Bei der Bereitstellung der Unterlagen und der Auswahl der richtigen Finanzierung, können ebenfalls spezialisierte Berater behilflich sein.
Je nach Makler ist oft zuerst eine Reservierung der entsprechenden Immobilie nötig. Zur Kaufabwicklung ist dann ein Notar-Termin notwendig. Der Notar übernimmt schließlich die Kaufabwicklung und veranlasst die Grundbucheintragung.
Nach Überweisung des Kaufpreises geht der Eigentum zum Investor über.
Welche Kosten entstehen beim Kauf einer Pflegeimmobilie?
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie entstehen Kosten für die Immobilie selbst sowie den Grundstücksanteil. Zusätzlich fällt eine Grunderwerbssteuer in entsprechender Höhe an.
Außerdem werden Notarkosten sowie die Kosten für den Grundbucheintrag in Rechnung gestellt. Diese belaufen sich insgesamt auf etwa 1,5 - 2% des Gesamterwerbs.
Wie viel kostet eine Pflegeimmobilie?
Wie teuer eine Pflegeimmobilie ist, hängt vor allem von der Lage, Ausstattung und Größe des Appartements ab. Große Pflege-Zimmer in Ballungsgebieten können bis zu 200.000 € kosten. Kleine Pflege-Zimmer in ländlichen Gebieten beginnen ab 80.000€.
Tipp
Der Preis einer Pflegeimmobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab. Daher ist es beim Kauf manchmal sinnvoll, nicht den Ort als primäres Auswahlkriterium festzulegen.
Wie viel eine Pflegeimmobilie kostet, hat keine Auswirkung auf die Rentabilität und die Sicherheit der Kapitalanlage. Das einzelne Objekt muss wie jede langfristige Geldanlage genau untersucht werden.
Wie wird eine Pflegeimmobilie vermietet?
Bei der Vermietung einer Pflegeimmobilie wird der Betreiber der Pflegeeinrichtung zum Generalmieter aller Appartements. Dabei wird ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren unterzeichnet. Die Mietpreise werden regelmäßig ausgehend von dem deutschen Verbraucherpreisindex angepasst.
Da der Mieter der Betreiber der Einrichtung und nicht der Bewohner ist, wird die Miete auch dann weitergezahlt, wenn Pflegeappartement über einen Zeitraum leer steht.
Die Suche nach einem Bewohner und die tatsächliche Vermietung übernimmt dann der Betreiber des Pflegeheims. So muss der Eigentümer sich nicht um die vermietertypischen Aufgaben kümmern.
Welche Aufgaben bringt eine Pflegeimmobilie mit sich?
Eine Pflegeimmobilie bringt für den Eigentümer keine verwaltungstechnischen Aufgaben wie Nebenkostenabrechnungen, die Suche nach neuen Mietern und Reparaturen mit sich. Diese werden von dem Betreiber sowie von der Verwaltungsgesellschaft übernommen.
Hinsichtlich der Instandhaltung trägt der Eigentümer gemeinsam mit den anderen Eigentümern lediglich die Verantwortung für „Dach und Fach“, also für tragende Gebäudeteile und das Dach.
Kann die Immobilie bei Bedarf selbst genutzt werden?
Auch für Personen, die sich einen Pflegeplatz für die Zukunft sichern möchten, ist die Investition in eine Pflegeeinrichtung interessant. In verschiedenen Fällen erwirbt der Eigentümer mit dem Pflegeappartement ein bevorzugtes Nutzungs- beziehungsweise Belegungsrecht für sich selbst und seine nahen Angehörigen.
Dabei gibt es eine Besonderheit bei Betreibern mit mehreren Einrichtungen. In diesem Fall besteht das bevorzugte Belegungsrecht nicht nur für das Objekt, in welchem das Pflegeappartement erworben wurde, sondern für alle Häuser dieses Betreibers.
Im Fall des Eigenbedarfs kann sich der Eigentümer somit ein Appartement aus allen Einrichtungen des Betreibers mit mindestens gleichwertigem Stand auswählen.
Kann eine Pflegeimmobilie wiederverkauft werden?
Der Käufer einer Pflegeimmobilie ist wie bei einer Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen. Durch den Eintrag ins Grundbuch hat der Eigentümer alle Rechte: Er kann sein Appartement jederzeit verkaufen, vererben oder verschenken.
Der Verkauf eines Pflegeappartements lohnt sich vor allem dann, wenn der Wert der Immobilie gestiegen ist und sich die Anschaffungskosten amortisiert haben.
Der Markt für den Wiederverkauf einer Pflegeimmobilie ist gerade in der Entstehung. Häufig findet der Verkauf jedoch schon innerhalb der Eigentümergemeinschaft statt, wenn ein anderer Eigentümer den eigenen Bestand an Appartements in der Einrichtung erweitern möchte. Ansonsten bietet es sich an, einen auf Pflegeimmobilien spezialisierten Makler zu engagieren.
Eine Pflegeimmobilie bietet gegenüber herkömmlichen Kapitalanlagen viele Vorteile. Wer mit dem Gedanken spielt, zu investieren, sollte sich vorab umfassend informieren.
Pflegeexperte Florian Seybecke
Fachliche Expertise
Schulungsbeauftragter und Dozent
Fachkoordinator für neurologische Langzeitrehabilitation
Pflegedienstleitung und Schulungsbeauftragter
Fachkraft in der außerklinischen Intensivpflege
Ausbildung zum examinierten Altenpfleger
